Zwölf Gebäude mit 269 Betten – in St. Johann entsteht ein Hoteldorf

Der Baustart für das Appartement-Hoteldorf „Kitz Alpen Resort“ soll spätestens 2022 erfolgen. Zuvor gab es zahlreiche Umplanungen, so wurde die Bettenanzahl verdoppelt. Seit 2011 befasste sich der Gemeinderat mit dem Projekt.

St. Johann | Nun ist es durch. Mit den Stimmen der Bürgermeisterliste/VP, Christine Gschnaller (JU-ST) und dem parteifreien Heribert Mariacher (13:6) wurde der Flächenwidmungsplan, der Bebauungsplan sowie ein Raumordnungs- und Dienstbarkeitsvertrag für das Hoteldorf „Kitz Alpen Resort“ beschlossen.

Als „Zuckerl“ vier Freizeitwohnsitze
Seit 2011 beschäftigte man sich in St. Johann mit dem Bauvorhaben im Bereich Berglehen, direkt neben der Skipiste. 2013 widmete der Gemeinderat einstimmig das Grundstück sowie vier Freizeitwohnsitze, um das damalige Projekt mit 130 Betten zu ermöglichen. Freizeitwohnsitze vergaben die St. Johanner schon des öfteren als ein Zuckerl, um eine touristische Entwicklung voranzutreiben.
2019 trat die Kitz Alpen Resort Berglehen 21 GmbH & Co KG, hinter der Fritz Unterberger (Unterberger Gruppe) und Hermann Oberreiter (CGO Wohnbau) als Haupteigentümer stehen, erneut an den Gemeinderat heran. Aus den 130 Betten wurden 269. „Mit 130 Betten kann so ein Projekt nicht wirtschaftlich geführt werden“, erklärt Projektkoordinator Herbert Pircher (Pircher Consulting).

Über 15 Kritik-Punkte wurden abgearbeitet
Nach zwei Jahren Planungszeit und vielen Gesprächen mit dem Bauausschuss fand das abgeänderte Appartement-Hoteldorf die erwünschte Zustimmung. Die Anlage wurde „verdichtet“. Es gibt nun weniger, aber dafür höhere Häuser. Über 15 Kritik-Punkte wurden abgearbeitet.
Ein Knackpunkt war der Verkehr. Zum Appartement-Hoteldorf führt eine schmale Berg-straße. Experten erstellten ein Verkehrsgutachten. Das Ergebnis: „Die Straße im Bereich Apfeldorf wird verbreitert und es wurden Ausweichen geplant. Zur Stabhuberbrücke (Hirschbergweg) wurde uns bescheinigt, dass wir diese nur in der Bauphase stützen müssen – ansonsten ist die Brückentragelast ausreichend“, berichtet Pircher.

Auf dem rund 8.500 m2 umfassenden Grundstück werden zwölf Häuser mit 110 Appartements in der Vier-Sterne-Superior Kategorie, ein Restaurant, ein Seminarhaus sowie ein Schwimmteich gebaut. Mitarbeiterkonzept, Wirtschaftlichkeitsberechnung, Betreiber- und Finanzierungskonzept des „Kitz Alpen Resort“ wurden vom Land Tirol als positiv befunden, informiert Pircher.

Finanzierung durch „Buy to let“ Modell
Das Investitionsvolumen wird im zweistelligen Millionenbereich liegen. Finanziert wird das Großprojekt über das Investorenmodell „Buy-to-let“ – die Appartements werden verkauft und zu touristischen Zwecken weitervermietet, der Besitzer erhält eine Rendite. Außerdem kann die Kitz Alpen Resort GmbH & Co KG nach drei Jahren touristischer Nutzung die vier Freizeitwohnsitze (max. 919 m2 Wohnfläche) verkaufen.

Kein All-Inklusive
„Unsere Zielgruppen sind Urlauber, aber auch Firmen oder Veranstalter“, erklärt Gerhard Brix (Alps Residence), der die Anlage betreiben wird. Der Hopfgartner leitet bereits 24 Ferienanlagen in den Alpen erfolgreich, wie er im Gemeinderat erklärt: „In erster Linie bucht der Gast die Unterkunft und kann mittels Baustein-Prinzip Leistungen dazu buchen. So sind die Gäste viel in der Region unterwegs.“

Betriebsverpflichtung für 25 Jahre vereinbart
Es soll vorwiegend mit Firmen und Anbietern aus der Region zusammengearbeitet werden. Für das Restaurant wird ein Pächter gesucht. Das „Kitz Alpen Resort“ wird laut Brix 25 bis 30 ganzjährig Beschäftigte haben.
Die Gemeindeführung vereinbarte eine Betriebsverpflichtung von 25 Jahren. Ansonsten gibt es eine Strafe von anfangs 600.000 Euro, diese vermindert sich in den ersten zehn Jahren um 50.000 Euro pro Jahr.  Zudem wurde vereinbart, dass das Appartement-Hoteldorf spätestens 2026 in Betrieb gehen muss. Der Baustart  für das „Kitz Alpen Resort“ wird mit 2022 anvisiert - das könnte sich ausgehen. Johanna Monitzer

Bild: „Zielgruppe sind  Urlauber sowie Firmen und Veranstalter“, erklärt Betreiber Gerhard Brix. Visualisierung: Kitz Alpen Resort