Mehr Miete, weniger Eigentum

Der jüngste Immobilienpreisspiegel für Tirol zeigte deutlich auf, welche Folgen die KIM-Verordnung sowie die erschwerte Vergabe von Krediten für das Wohnen mit sich brachte.

Die Unsicherheit auf dem Markt in den vergangenen Jahren ist nicht nur einer konjunkturellen Schwäche im Bausektor geschuldet, sondern auch der berühmten KIM-Verordnung, analysiert der Obmann der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Philipp Reisinger. „Die strengen Kreditvergaberichtlinien haben dazu geführt, dass viele Kaufinteressenten keine Finanzierung für Wohneigentum erhalten konnten. Infolgedessen ist die Nachfrage nach Mietobjekten erheblich gestiegen, was zu überproportionalen Mietpreissteigerungen in einigen Regionen geführt hat. Besonders bei Wohnungen mit freier Mietzinsbildung zeigt sich in allen Bezirken ein Anstieg der Mietpreise, unabhängig von Größe und Ausstattung“, ergänzt Obmann-Stv. Arno Wimmer.

Differenziertes Bild bei Grundstücken
Neuwertige Mietwohnungen werden im Durchschnitt um 9,30 Euro pro Quadratmeter vermietet, das ist ein Plus von 3,03 Prozent. Im Bezirk Kitzbühel beträgt die Steigerung bei neuwertigen Mietwohnungen ab 50 Quadratmetern selbst in mäßiger Wohnlage 14,84 Prozent.
Dafür lassen sich Baugrundstücke in weniger begehrten Lagen nicht mehr so schnell verkaufen, wie das in früheren Jahren der Fall gewesen ist – vor allem im Bezirk Kitzbühel zeigt sich in mäßigen Lagen ein Preisrückgang von über 14 Prozent. Das Angebot an Baugrundstücken ist insgesamt gewachsen und Grundstücke in guten Lagen sind in Tirol nach wie vor begehrt, wie die beiden Sparten-Obmänner ausführen. Der Durchschnittspreis bei Baugrundstücken beträgt 406,33 Euro pro Quadratmeter (plus 2,29 Prozent). Tirolweit differenziert geht es bei den Neubau-Eigentumswohnungen zu: In Innsbruck-Stadt sowie in den Bezirken Kitzbühel, Schwaz und Imst fielen die Preise im Vergleich zum Vorjahr um bis zu zwei Prozent. Bei den verkauften Bestands-Wohnungen gibt es im Bezirk aber nur wenig Preisbewegung. Das gilt auch für die Einfamilien- bzw. Reihenhäuser. Die Mieten für Geschäftslokale entwickelten sich ebenso regional unterschiedlich. Besonders in Kufstein – aber auch im Bezirk Kitzbühel – ist von 2024 auf 2025 ein Rückgang spürbar. Selbst Geschäftslokale in bester Lage verzeichneten im Bezirk Kitzbühel – je nach Größe – einen Mietpreisrückgang von bis zu 4,78 Prozent. Auf Nachfrage gibt Arno Wimmer noch weiteren Einblick in die Situation im Bezirk Kitzbühel: So ging die Anzahl der Transaktionen insgesamt von 2023 auf 2024 um 27 Prozent zurück. Zieht man den Vergleich mit 2021, beträgt der Rückgang 45 Prozent. Vor allem was die verbücherten Verkäufe von Wohnungen der Wohnbauträger (Erstverkauf) betrifft, zeichnet sich ein Minus ab: „Von 2023 auf 2024 um 58 Prozent“, so Wimmer.

KIM-Verordnung läuft aus, keine Entwarnung
Die KIM-Verordnung läuft mit 30. Juni aus. Der erhoffte Aufschwung dürfte damit aber nicht einhergehen, denn wie Reisinger und Wimmer ausführen: Das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) hat bereits kundgetan, dass es weiter auf die Bremse steigen wird. Anders ausgedrückt: „Die Rahmenbedingungen werden sich 2025 nicht großartig ändern“, so Arno Wimmer. Die Obmänner der Tiroler Immobilienwirtschaft fordern gezielte Reformen, um leistbares Wohnen langfristig zu sichern und insbesondere den Erwerb von Eigentum für den Mittelstand wieder leistbar zu machen. „Dazu zählt eine Überarbeitung der Finanzierungsvorgaben der Finanzmarktaufsicht (FMA), damit auch einkommensschwächere Haushalte wieder Zugang zu Wohnraum erhalten. Ebenso braucht es verpflichtende Bebauungspläne, die platzsparendes und gleichzeitig qualitätsvolles Bauen ermöglichen. Bestehende rechtliche Vorgaben sollten im Sinne der Beschleunigung von Planungs- und Bauverfahren entrümpelt und auf ihre Praxistauglichkeit hin überprüft werden“, so die Experten und fügen hinzu: „Ein weiterer Punkt ist die kritische Betrachtung technischer Standards: Es gilt zu hinterfragen, ob alle bestehenden Anforderungen tatsächlich notwendig sind. Um Investitionen in den Wohnbau abzusichern, braucht es transparente Wertsicherungsklauseln und eine Beschleunigung der Genehmigungsprozesse.“