09.12.2019
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„Wir sollten schon mit unserem Landl ein bisschen aufpassen“

Der Immobiliensachverständige Peter Berger gibt regelmäßig einen Immobilien-Marktbericht über den Bezirk Kitzbühel heraus. Der Kitzbüheler Anzeiger bat ihn zum Interview – die komplette Version finden Sie in der aktuellen Ausgabe im Rahmen unserer „Sichtweisen“ zum Thema Freizeitwohnsitze.

Die Begehrlichkeiten am Kitzbüheler Immobilienmarkt befeuern die Preise. Wie ist einheimisches Wohnen da leistbar?
Leistbares Wohnen findet in Kitzbühel ja auch statt – beispielsweise mit dem 5-Euro-Projekt. Natürlich ist es für die Stadtgemeinde Kitzbühel sehr, sehr schwer, Grundstücke bereit zu stellen, wo dieses leistbare Wohnen unter den Förderrichtlinien der Tiroler Wohnbauförderung möglich ist. Da sind die gemeinnützigen, aber auch private Bauträger gefordert. Sonst passiert es, dass die Bevölkerung abwandert. Orte wie Kitzbühel macht es ja gerade aus, dass die Einheimischen den Ort mitprägen. Das ist auch das, was sich jemand, der sich hier niederlässt, wünscht. 

Führen die Regulierungen dazu, dass Freizeitwohnsitze noch wertvoller werden?
Ja, die Thematik haben wir sowieso. Ein tatsächlich gewidmeter Freizeitwohnsitz hat am Markt eine unglaublich hohe Begehrlichkeit. Die Käufer machen sich im Vorfeld schlau und sind einfach verunsichert, wenn nicht explizit eine Freizeitwohnsitzwidmung gegeben ist. Sie hinterfragen das massiv und es gibt genug, die nicht unbedingt kaufen wollen, wenn sie keine Sicherheit für sich haben. Das betrifft z.T. auch Prominente, die nicht in das mediale Schussfeld kommen wollen. In Österreich hat man beim Beitritt zur EU  befürchtet, dass es zu einem schnellen und teuren Ausverkauf des Landes kommt. Über das Grundverkehrsgesetz wurde versucht, da zu bremsen. Allerdings muss man sich nur einmal anschauen, wie oft dieses Gesetz novelliert wurde, weil jemand den europäischen Rechtsweg eingeschlagen hat.  
 
Gibt es den Trend, Kitzbüheler Immobilien als Investment zu nutzen?
Wenn ich die Rendite sehe, ist es nicht wirklich attraktiv. Bei diesen hohen Preisen ist die Miete nicht ausreichend. Nur über eine entsprechende Wertsteigerung habe ich die Chance, dass ich eine Kapitalvermehrung herbeiführe. Wir haben kaum Spekulanten da. Der Großteil bleibt, und nutzt die Möglichkeiten zu wohnen. Wo es spekulative Elemente gibt, liegen sie teilweise bei den Einheimischen. Weil sie sehen, wenn sie ein schönes Grundstück haben, können sie einen schönen Preis erzielen. Auch in der Projektentwicklung gibt es das. Aber der, der wirklich kauft – ich rede von der Masse – hat nicht das Spekulative im Hauptfokus, sondern will den Wohnsitz in der Region. Man sieht es auch anhand der Zahlen von Kauf und Wiederverkauf. Nur ein Drittel ist im Wiederverkauf gelandet. 
 
Wie treffsicher sind die Regulierungen in der Raumordnung?
Das wird sich zeigen. Das köchelt ja schon seit dem Frühjahr.  Zielsetzung sollte eigentlich sein, dass man die Baudichten zum Beispiel speziell in den Ortszentren vertiefend anschaut. Über zusätzliche Baudichten kann man als Entwickler günstiger bauen. Jetzt haben wir die Chance, lenkend einzugreifen. Da geht es um infrastrukturelle Themen. Die Kombination könnte dazu führen, dass das Wohnen wieder leistbarer wird. Wir haben die Thematik, dass wir gewisse Leerstände und Brachflächen haben, speziell im gewerblichen Bereich: Wie kann ich das alternativ nutzen? Wir haben ein paar alte Hotels, die herum stehen. Was tut man mit denen? Kann das nicht eine Alternative sein, dass man Projekte entwickelt, die am Ende des Tages zu leistbarem Wohnen führen? Wo ich dagegen bin ist, dass man ein spekulatives Instrument daraus macht. Es ist in der Verantwortung der Gemeinde, der Bevölkerung das Wohnen zu vernünftigen Preisen zur Verfügung zu stellen. In den Baulandreserven liegen für mich unglaubliche Potenziale drinnen. 
 
Was passiert, wenn das Gesetz komplett restriktiv fährt und die Nutzung untersagt wird?
Ich sehe das nicht. Die Frage: „Geht der Markt weiter nach oben oder gibt es in Kitzbühel eine Blase?“ wird mir oft gestellt. Wir haben keine ökonomischen Voraussetzungen für eine Blase. Das einzige, wo die Preise wirklich purzeln würden, ist, wenn sich die Umstände verschlechtern würden: Sicherheit, Lebensqualität, Infrastruktur. Wenn die A-Prominenten den Ort verlassen, sehe ich eine Preiskorrektur. Ich glaube nicht, dass es die Intention der Politik ist, einen Preiscrash nach unten auszulösen. Das einzige was man versucht ist, die Preissteigerungen in einem vernünftigen Range zu belassen. Dass man stärker im Gleichschritt mit dem Verbraucherpreisindex marschiert.  Wir haben in den letzten Jahren eine Steigerung des Verbrauchpreisindexes um ein bis zwei Prozent gehabt und Wertsteigerungen in den Immobilien zwischen sechs und zehn Prozent pro Jahr. Da sieht man, dass die Parität einfach nicht passt. Was für mich ein Thema ist, dass alle Immobilienexperten gefordert sind, diesem schnellen Geld mehr zu widerstehen und damit maßvoll umzugehen.

Eines der schlimmsten Beispiele war für mich Brixen. Bis vor zwei Jahren hat es in Brixen den höchsten Quadratmeterpreis von 500 Euro gegeben. Dann geht ein Bauträger her und legt für ein touristisches Objekt in zentraler Lage 1.000 Euro pro Quadratmeter hin. Damit hat er die Höchstpreise verdoppelt. Dann ist die Begehrlichkeit sofort da: Mein Boden ist schöner, und, und, und... Da sind die Experten gefordert, dass sie vernünftiger und maßvoller am Markt draußen agieren. Wir machen einen Ausverkauf unseres Landes. Da ist man gefordert, den Grund in heimischer Hand zu halten. Andere Nationen machen das geschickter: Ich muss ja nicht immer gleich verkaufen, sondern kann ja auch über Baurecht regeln. Ich behalte meinen Grund und Boden in einheimischer Hand, gebe aber die Möglichkeit, etwas zu entwickeln und zu schaffen. In Dubai zum Beispiel verkaufen sie keinen einzigen Quadratmeter. Die stellen den Boden bereit, er bleibt aber im Eigentum des Landes. Da würde ich schon sagen, dass wir mit unserem Landl ein bisschen aufpassen und keinen Ausverkauf betreiben sollten.  Elisabeth Galehr 
 
Peter Berger gibt regelmäßig seinen Marktbericht Immoblick heraus (www.immobewertung.tirol). Foto: Privat
 
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